La crisis de la vivienda en España ha sido un tema recurrente en los últimos años, pero a menudo se pasa por alto un aspecto crucial: la demanda. Mientras que el debate se centra en la oferta y la necesidad de construir más viviendas, es fundamental entender quiénes son los que realmente necesitan un hogar y cómo han cambiado sus circunstancias. La investigación reciente destaca que la demanda de vivienda está siendo impulsada por factores que van más allá de la natalidad y el crecimiento poblacional tradicional. La inmigración y los cambios en los patrones sociales son ahora los principales motores de esta necesidad.
**El Aumento de los Hogares Unipersonales**
Una de las tendencias más notables en el mercado de la vivienda es el aumento de los hogares unipersonales. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), se prevé que para 2039, los hogares unipersonales superen cualquier otra forma de convivencia, alcanzando los 7,7 millones, lo que representará el 33,5% del total. Esta tendencia ya es evidente en ciudades como Barcelona y Madrid, donde las viviendas ocupadas por una sola persona constituyen el 31% y el 30,5% del parque habitacional, respectivamente.
Tradicionalmente, los hogares unipersonales eran predominantemente de personas mayores, viudas o jubiladas. Sin embargo, las estadísticas recientes revelan un cambio en este perfil demográfico. Cada vez más jóvenes, personas divorciadas y solteros de larga duración optan por vivir solos. Un informe de Funcas indica que solo el 43% de las mujeres de entre 30 y 34 años nacidas en España vive en pareja, un descenso significativo desde el 85% en 1970. En el caso de los hombres, la caída es aún más pronunciada, pasando del 81% al 32%.
Este cambio en la estructura de los hogares también se refleja en el ámbito financiero. Según datos del Banco de España, el porcentaje de hipotecas con un único titular alcanzó un récord del 47,2% entre junio de 2024 y marzo de 2025. Aunque muchas de estas hipotecas están relacionadas con compras de inversión, el perfil de comprador individual se está volviendo cada vez más común, tanto para la adquisición de la primera vivienda como para residencias secundarias.
**El Costo de Vivir Solo**
A pesar de la creciente demanda de viviendas unipersonales, vivir solo no es una opción accesible para todos. Un informe de BBVA Research señala que el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda seguirá provocando un aumento en los precios, lo que a su vez expulsará a los segmentos de población con menor nivel de ingresos del mercado de compra. Se anticipa que el precio de la vivienda aumentará un 7,3% este año y un 5,3% en 2026, acumulando casi un 13% en total.
Los datos de Idealista indican que para comprar un estudio, que es la tipología más económica, una persona necesitaría al menos 18.080 euros netos anuales. Esta cifra permitiría asumir una cuota hipotecaria de aproximadamente 452 euros mensuales, suficiente para pagar un piso medio de 134.935 euros. Sin embargo, si se opta por el alquiler, los ingresos necesarios ascienden a 32.000 euros netos anuales para no superar los 800 euros mensuales recomendados por los expertos.
Las cifras varían significativamente según la ciudad. En Madrid, el umbral más alto para la compra se sitúa en 32.160 euros netos, seguido de San Sebastián (27.480 euros), Valencia (27.120 euros), Granada (26.360 euros) y Barcelona (26.280 euros). En el alquiler, la situación es aún más complicada: vivir solo en Barcelona requiere al menos 47.000 euros netos anuales, mientras que en Madrid se necesitan 40.880 euros y en Valencia, 40.000 euros. Esto significa que, aunque la demanda de viviendas unipersonales existe, no todos pueden permitirse satisfacerla.
La realidad es que muchos jóvenes se ven obligados a compartir vivienda, a pesar de que el 46% de ellos preferiría vivir solos. A nivel europeo, este porcentaje se eleva al 61% entre aquellos de 30 a 34 años.
**La Inmigración como Factor Clave**
La inmigración también juega un papel crucial en la crisis de la vivienda. Según el consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, la población española crece a un ritmo de 500.000 personas al año, mientras que la construcción de viviendas se limita a 130.000 anualmente. Esto crea un déficit significativo que debe ser abordado. La inmigración ha pasado de ser un factor secundario a convertirse en el principal motor de la creación de hogares en España, lo que complica aún más la planificación de la vivienda.
A medida que la población envejece, se estima que hasta la mitad de la demanda puede satisfacerse mediante la rotación del parque existente, utilizando viviendas que quedan vacías por defunciones. Por lo tanto, preservar el uso residencial de estas propiedades será tan importante como construir nuevas. Las políticas públicas deben adaptarse a esta nueva realidad, reconociendo la complejidad de la demanda demográfica y la volatilidad que la inmigración introduce en el mercado de la vivienda.
La transformación del mercado de vivienda en España es un fenómeno multifacético que requiere un enfoque integral y flexible para abordar las necesidades cambiantes de la población. Las políticas deben ser capaces de adaptarse a estos cambios y garantizar que todos los segmentos de la sociedad tengan acceso a un hogar adecuado.
