En los últimos años, el panorama de las hipotecas en España ha cambiado significativamente, especialmente en lo que respecta a los gastos asociados a la formalización de estos préstamos. Los tribunales han tomado decisiones cruciales que protegen a los consumidores de cláusulas abusivas que anteriormente eran comunes en los contratos hipotecarios. Este artículo explora los gastos que no deben ser asumidos por los hipotecados y cómo pueden reclamar su devolución.
### Cambios en la Legislación y Protección al Consumidor
La evolución de la jurisprudencia en España ha sido un hito para los consumidores. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dictaminado que ciertas cláusulas que obligaban a los clientes a asumir todos los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación son abusivas. Esta decisión ha permitido que miles de hipotecados puedan reclamar la devolución de cantidades que no deberían haber pagado.
Históricamente, las entidades financieras trasladaban la responsabilidad de estos gastos al cliente, a pesar de que eran ellas las que se beneficiaban de la formalización de la hipoteca. Sin embargo, los jueces han dejado claro que tanto el banco como el cliente son partes interesadas en la escritura, lo que implica que los gastos deben ser repartidos de manera justa.
Por ejemplo, en el caso de los gastos de notaría, se ha establecido que ambos, banco y cliente, deben asumir el 50% de los costos. En cuanto a los aranceles del registro de la propiedad, la responsabilidad recae completamente en la entidad financiera, ya que es ella quien obtiene la garantía hipotecaria. En el caso de los gastos de gestoría, la jurisprudencia también indica que deben ser compartidos al 50%. Las tasaciones, aunque más controvertidas, generalmente deben ser cubiertas por el banco si fueron exigidas para la concesión del préstamo.
Otro aspecto importante son los impuestos sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Tras años de confusión, se ha determinado que este impuesto debe ser asumido por el banco, lo que alinea la normativa con los principios de protección al consumidor. Las asociaciones de usuarios de banca han resaltado que estas sentencias abren la puerta a reclamaciones que pueden sumar miles de euros.
### Pasos para Reclamar los Gastos de Hipoteca
Si has firmado una hipoteca antes de 2019 y sospechas que tu contrato incluye cláusulas abusivas, es posible que tengas derecho a reclamar la devolución de ciertos gastos. A continuación, se presentan los pasos que debes seguir para llevar a cabo este proceso:
1. **Revisa tu escritura hipotecaria**: El primer paso es verificar si tu contrato incluye una cláusula que te obligue a asumir todos los gastos. Estas cláusulas suelen estar en las primeras páginas de la escritura. Si se te ha exigido pagar la notaría, registro, gestoría y tasación, es probable que la cláusula sea considerada abusiva.
2. **Reúne toda la documentación**: Es fundamental recopilar todos los documentos relacionados con tu hipoteca. Esto incluye la escritura, facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, así como justificantes de pago. Tener esta documentación a mano es esencial para calcular lo que puedes reclamar.
3. **Calcula lo que te corresponde**: Según la jurisprudencia actual, los gastos se distribuyen de la siguiente manera:
– **Notaría y gestoría**: el banco debe devolverte el 50%.
– **Registro**: devolución del 100%.
– **Tasación**: en la mayoría de los casos, devolución del 100% si fue impuesta por el banco.
Las devoluciones suelen oscilar entre 1.000 y 3.000 euros, dependiendo del monto del préstamo.
4. **Reclama primero al banco**: Debes presentar una reclamación escrita al servicio de atención al cliente de tu entidad financiera. Este es un paso obligatorio antes de considerar acciones legales. El banco tiene un plazo de dos meses para responder a tu reclamación.
5. **Acude al Banco de España (opcional)**: Si la respuesta del banco no es satisfactoria o no recibes respuesta en el plazo establecido, puedes elevar tu reclamación al Banco de España. Aunque su informe no es vinculante, puede fortalecer tu posición.
6. **Vía judicial: la demanda**: Si no logras un acuerdo, la opción más efectiva es acudir a los juzgados especializados en cláusulas abusivas. La mayoría de las sentencias recientes han fallado a favor de los clientes, por lo que es recomendable contar con el apoyo de un abogado y un procurador. Muchas asociaciones de consumidores también ofrecen asesoramiento y apoyo colectivo.
Es importante tener en cuenta que el Tribunal Supremo ha establecido un plazo de prescripción de cinco años para reclamar desde que se dictó la jurisprudencia que declaró abusivas estas cláusulas. Esto significa que aún hay tiempo para iniciar reclamaciones en muchos casos, por lo que es fundamental actuar con rapidez y no dejar pasar la oportunidad de recuperar lo que te corresponde.
