La llegada de la alta velocidad ferroviaria ha transformado el panorama inmobiliario en las ciudades periféricas de Madrid y Barcelona. Este fenómeno ha generado un notable interés por las localidades que cuentan con conexiones rápidas a estas grandes urbes, lo que ha llevado a una reducción significativa en los precios de la vivienda en comparación con las capitales. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, adquirir un inmueble en estas áreas bien conectadas puede suponer un ahorro de hasta el 78%.
En Madrid, el precio de la vivienda libre alcanzó los 3.476 euros por metro cuadrado en el primer trimestre del año, lo que representa un incremento del 11,5% en comparación con el año anterior. En contraste, en Ciudad Real, que está conectada por alta velocidad con Madrid en un trayecto de aproximadamente una hora y cinco minutos, el coste de la vivienda se sitúa en 748 euros por metro cuadrado, un aumento del 3,3% respecto a 2024. Esta diferencia de precios es un claro indicador de cómo la conectividad influye en el mercado inmobiliario.
En el caso de Barcelona, el precio del metro cuadrado ha alcanzado los 2.865 euros, un 8,3% más que el año anterior. Sin embargo, en Lleida, que se encuentra a una hora en alta velocidad de la ciudad condal, el coste es de 1.190 euros por metro cuadrado, lo que demuestra que las ciudades periféricas ofrecen opciones más asequibles. Toledo, que cuenta con trenes que conectan con Madrid en solo 35 minutos, presenta un precio de 1.050 euros por metro cuadrado, el más alto desde 2012, pero aún considerablemente más bajo que en la capital.
La llegada del AVE a estas localidades ha cambiado la dinámica del mercado. Desde la inauguración del primer AVE en noviembre de 2005, ciudades como Valladolid, Segovia y Guadalajara han visto un aumento en los precios de la vivienda, aunque siguen siendo más accesibles que en las capitales. Por ejemplo, en Valladolid, el precio del metro cuadrado se sitúa en 1.391 euros, un incremento cercano al 6% en comparación con el año anterior. En Segovia, el precio es de 1.242 euros, con un aumento del 8,8%.
Este fenómeno no solo se limita a Madrid y Barcelona. En Castilla y León, las diferencias de precios son notables. Mientras que en Valladolid y Ávila los precios han aumentado hasta un 14% y un 15% respectivamente, en Burgos el incremento ha sido de solo un 0,8%, y en Soria se ha mantenido estable. Beñat del Coso, portavoz del portal Idealista, señala que estas variaciones reflejan la influencia de la proximidad a Madrid en los precios de la vivienda.
La alta velocidad también ha impactado en la percepción de las ciudades periféricas como lugares de residencia. María Martos, directora de Estudios de Fotocasa, explica que las mejoras en movilidad han generado nuevas realidades metropolitanas, lo que puede tener un efecto positivo en el mercado de la vivienda. Esto permite a los habitantes de las capitales de provincia que trabajan en Madrid optar por vivir en localidades más asequibles, lo que podría contribuir a aliviar la presión sobre los precios en la capital.
En Barcelona, la tendencia es similar. El precio del metro cuadrado ha alcanzado niveles récord, con un incremento del 8,3% en comparación con el año anterior. En Tarragona, que está a poco más de una hora en tren de alta velocidad desde diciembre de 2006, el precio de la vivienda es de 1.580 euros por metro cuadrado, el más alto desde finales de 2011. Girona, a unos 45 minutos, presenta precios de 1.943 euros por metro cuadrado, un 8% más que el año anterior.
Zaragoza, que se conecta con Barcelona en cerca de hora y media, también ha visto un aumento en los precios, alcanzando una media de 1.642 euros por metro cuadrado, un 12% más y el precio más elevado desde mediados de 2011.
Desde 2020, las capitales de provincia que más han experimentado aumentos en los precios son las de la Comunidad Valenciana, Málaga, Madrid y Alicante, con incrementos que superan el 70%. En este contexto, comprar una vivienda en municipios del extrarradio puede ser hasta un 50% más barato que en las capitales, lo que ha llevado a muchos a considerar estas opciones.
El desplazamiento de la demanda hacia las periferias ha generado un encarecimiento en estas áreas, lo que podría derivar en un problema de acceso a la vivienda en los extrarradios. Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, advierte que este fenómeno podría tener consecuencias a largo plazo en el mercado inmobiliario, afectando la accesibilidad de la vivienda en las zonas más cercanas a las grandes ciudades.
